El mercado de inversión en oficinas de Houston ganó aún más impulso en 2025, consolidando la recuperación que comenzó en 2024.
Durante el año pasado se cerraron más de 1,000 transacciones, superando el máximo previo de 979 operaciones registrado en 2022 y estableciendo un nuevo récord. La actividad total de compraventa aumentó aproximadamente un 35% en comparación con 2024, lo que refleja un fortalecimiento en la confianza de los inversionistas, a pesar de la incertidumbre económica general y de las dudas persistentes sobre la demanda de oficinas a largo plazo.
Al igual que en las tendencias nacionales, desde 2023 los compradores privados y los usuarios propietarios han dominado las adquisiciones. Históricamente, los inversionistas institucionales representaban alrededor del 40% del volumen anual; sin embargo, el año pasado su participación cayó a solo el 5%. No obstante, corredores locales señalan que los inversionistas institucionales están reapareciendo gradualmente en los procesos de oferta, motivados en parte por la limitada construcción de nuevos proyectos. Según Mauricio Alvarez, experto en inversiones inmobiliarias en Houston con la agencia Houston Homes Legacy Group, la mayoría de las transacciones sigue involucrando a inversionistas privados y usuarios finales que aprovechan fuertes descuentos, en muchos casos muy por debajo del costo de reposición.
Ejemplos recientes evidencian la magnitud del ajuste en precios. En diciembre pasado, McKinley Homes adquirió Sam Houston Crossing One, un edificio de 160,000 pies cuadrados, por 7.3 millones de dólares —equivalente a 46 dólares por pie cuadrado— en una venta de propiedad recuperada por una institución financiera. El inmueble, construido en 2007, tenía una ocupación del 50%. En septiembre, Broadview Capital compró un edificio médico de 100,000 pies cuadrados ubicado en 1800 W. 26th St. por 10 millones de dólares, o 100 dólares por pie cuadrado; el edificio, también construido en 2007, contaba con apenas un 23% de ocupación en ese momento.
1000+
Oficinas vendidas es Houston, TX 2025
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Oficinas vendidas en Houston, TX 2024
La dinámica de precios varía según el tipo de activo. En oficinas no médicas, donde el ingreso actual es el principal factor de valor, las tasas de capitalización suelen ubicarse entre 8% y 9% para transacciones superiores a los 10 millones de dólares, aproximadamente 200 puntos base por encima de los niveles máximos de 2021. En agosto pasado, Dhannani Private Equity Group adquirió un edificio de 180,000 pies cuadrados en 2401 Fountain View Drive con una tasa de capitalización del 9%; el inmueble, construido en 1981 y renovado en 1999, presentaba una ocupación del 81%. Corredores destacan que algunos edificios clase “cinco estrellas” en ubicaciones premium aún pueden venderse con tasas por debajo del 7%, lo que refleja señales tempranas de compresión de cap rates en propiedades de la más alta calidad.
A pesar del dinamismo, persisten desafíos importantes. Más de 1,500 millones de dólares en préstamos CMBS respaldados por oficinas vencerán antes de 2027, y las tasas de morosidad se mantienen elevadas, alrededor del 14%, aunque con una ligera mejora frente a máximos recientes. En la práctica, esto genera un flujo constante de decisiones forzadas —refinanciamientos, recapitalizaciones o ventas— creando oportunidades para compradores con liquidez disponible.
La tasa de vacancia podría estar alcanzando su punto máximo
Aun así, la absorción positiva constante en los últimos trimestres sugiere que la tasa de vacancia podría estar alcanzando su punto máximo, lo que respalda el interés continuo de los inversionistas.
De cara al futuro, es poco probable que las estrategias de inversión cambien de manera significativa. Los edificios con alta vacancia seguirán siendo objetivos para compradores oportunistas enfocados en proyectos de reconversión o reposicionamiento a largo plazo, mientras que las oficinas médicas continuarán siendo atractivas para quienes buscan inversiones percibidas como más resistentes a las recesiones, con contratos de largo plazo e inquilinos más estables.
